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分類：商業與財經 > 個人理財 2015年11月11日
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分類：商業與財經 > 個人理財 2015年11月06日隨著大陸樓市持續火爆，一些購房者加杠杆“花樣百出”，在其背後，銀行資金成為重要推手。近日，記者以購房者身份致電多家銀行，發現“暗台中小額借貸度陳倉”現象依然存在——表面以住房抵押形式為用戶提供消費貸、信用貸、經營貸，實則高額貸款流入了房地產。個別銀行甚至牽手贖樓公司，想辦法幫助投資者填補首套房貸款“缺口”，贖出房產證後再度抵押套台中小額借台中小額借貸貸現，增值部分用於再度購買房產。分析人士指出，這部分資金的推波助瀾正加速催生房地產泡沫，一旦樓市逆轉，銀行資金安全將面臨挑戰。　住房抵押消費貸台中小額借貸流入樓市　前不久，華南地區某股份制銀行發佈的一則廣告引起廣泛關注。廣告明確表示該行個人房產抵押貸款可以二押，即目前房子即便還在按揭，也可貸出升值的部分。雖然銀行官方宣稱，此類貸款資金僅可作為生意經營、消費等使用，嚴禁用於房產資金墊付，然而記者採訪發現，實際情況與官方說法存在較大出入。　調查中，記者對上述銀行客戶經理明確表示，幾年前通過按揭在該行貸款購買了一套房產，目前房屋市值已經翻倍，希望通台中小額借貸過加按套現支付另一套房子的首付。在得知貸款目的是付另一套房子首付後，該客戶經理仍然表示可貸出其中升值部分。即以經營貸名目申請，最高貸款額度為房屋評估淨值的七成，若以房子目前市值500萬元計算，減去此前欠下的一百多萬貸款最高可套現兩百萬元左右。該客戶經理稱，經營貸原則上不能用於購房，實際上由於銀行難以監控貸款流向，這種做法一般不會出現問題，為以防萬一，貸出去的錢最好轉到非本人帳戶使用。　不過，該銀行官方回應稱，“對相關信用貸款本行有嚴格的審批和風控流程，並嚴控貸款流向，禁止用於支付購房首付等國家禁止的用途。如有存在員工違規向客戶承諾的情況，一經查實，將嚴肅處理”。　隨後，記者又致電另一家上市股份制銀行，工作人員表示，如果是在該行做按揭，部分網點可做二押，以消費貸形式貸出，最高額度為評估淨值的七成，最長還款年限為十年，年利率為6.9%。該工作人員表示，消費貸一般用於購買大額消費品，原則上不用於房產資金墊付，“但錢到你手上，怎麼花就是你的事，銀行也管不著”。　如果說默許信用貸款流入房地產尚屬“初級版”，那麼另外一些銀行攜手貸款公司套現則是“進階版”。　同樣對於記者提出的二押需求，另一家總部位於北京的股份制銀行的某客戶經理直接給出解決方案：如果有穩定工作，可在該行以消費貸形式貸款，最高額度為評估淨值的6.5成；如果採用等額本金付款，最長年限為15年，年利率7.3%。但前提是，購房人需先跟貸款公司借錢把原先的住房貸款還了，拿到房產證再抵押才能獲得該行貸款。該客戶經理還表示，如果沒有足夠的錢還貸款，其可代為介紹貸款公司。這一做法，同樣得到另一家總部位於華南的股份制銀行客戶經理大力推薦。　加碼房貸推高樓市杠杆　某房地產研究機構人士向記者透露，對於貸出去的錢，理論上銀行會要求貸款者提供票據以檢查資金流向，但實際操作中很少有銀行會檢查。即使銀行下定決心去查，要把這些錢款的去向完全監管到位本身具有很大難度。此外，部分銀行信貸人員雖然對客戶的資金用途心知肚明，但為了業績仍會選擇睜一隻眼，閉一隻眼，有些甚至會幫客戶包裝，以通過銀行的風控系統的評估。　通過這種方式，銀行、貸款公司、購房者聯手助推了住房杠杆。房地產業內人士還透露，目前很多仲介機構都有下屬的擔保公司，能夠為購房者提供首付貸或短期資金用於償還住房貸款，這些擔保公司與銀行機構存在千絲萬縷的關係。　央行最近公佈的信貸資料顯示，近幾個月，按揭貸款可謂“一枝獨秀”、“百廢房興”。某股份制銀行內部人士表示，“資產荒”的陰影下，銀行資金沒有更好的投向，投向國企資金雖然安全但利率相對較低，投向中小企業又唯恐不良率攀升。相較而言，個人住房按揭貸款是一個相對優質的選擇。未來，各銀行將持續在房貸領域發力。“但不能忽視的是，部分銀行為了搶奪房貸的市場份額，在貸款發放上確實比較激進，甚至不惜違反政策明文規定，變相加高了購房杠杆，加速催生房地產泡沫。” 　Q房網新房事業部研究總監韋謝表示，開發貸款和購房貸款的同比增幅從去年9月份開始出現剪刀差，二者背離程度日益擴大。這說明房地產開發企業正在去杠杆，降低開發貸款增加的幅度，平抑財務成本；而居民正在不斷加大杠杆進入樓市，而且愈演愈烈。這其中的風險也是若隱若現。　2012年以來，居民購房杠杆率也在持續上升。韋謝指出，這個杠杆率是以居民戶每年新增中長期人民幣貸款（主要是房貸）的累計值與全國商品住房的累計銷售額的比值計算的。到2016年7月，杠杆率已經到達0.63。可以大致判斷，全國範圍內，購房的平均首付已經低至不到五成。　高杠杆聚集高風險　多位業內人士認為，一些銀行不惜違反監管明文規定推出種種高杠杆類產品，正契合還未“上車”的投資者極度恐慌的心理，不斷尋找各種加杠杆途徑，加速擁抱房地產。　加杠杆買房最簡單粗暴的結果就是能帶來大量資金周轉。某業內人士給記者算了一筆賬，比如，二押批下來100萬，按20年還款，每月大約需還款7000元。真正用來湊房子首付的可能只有80萬左右，留下20萬用以支付二押本息，可以支撐20個月左右。然而根據一線城市的樓市行情，20個月房價若實現較大增值，屆時貸款者將得以順利套現。　韋謝認為，即使從資產避險的想法出發，房地產也是一個較好的選擇。“廣義貨幣供應量（M2）7月稍稍回落到10.2%，8月隨即回檔至11.4%。可見貨幣寬鬆的趨勢並未發生實質性變化，貨幣價值必然會持續被稀釋。在這種經濟背景下，居民就會有針對財產的避險需求，會主動撬動杠杆購房。” 　近日，上海銀監局下發相關規定，表示將進一步規範銀行業金融機構與房地產仲介機構業務的合作管理。對於有給購房者提供或參與首付款或尾款等融資、曾製造或參與制造假按揭等5項違規行為的房地產仲介機構，立即終止與其合作關係，將其列入黑名單報送上海市同業公會。　業內人士評價，該項通知的出臺體現了監管部門對於樓市高杠杆的擔憂。就個人住房抵押貸款而言，首付款所能給予金融機構的安全邊際是以住宅價格不發生明顯變動為前提。如果房地產市場價格出現大幅下滑，將會觸發銀行大規模處置住宅抵押物。即使不發生銀行大規模處置住宅抵押物，住宅不動產名義價值下降，也會抑制借款人家庭的消費，影響到宏觀總需求。　中航證券分析師符暘認為，銀行敢於為投資者高杠杆購房大開綠燈，是基於對未來房價長期走高趨勢不變的判斷。短期內，房貸仍是銀行比較優質的資產，目前購房者大多具備一定經濟實力，但長此以往，一旦政策上出現變化，樓市聞風而動，會導致銀行機構出現較大風險。　深圳中原地產研究中心負責人表示，樓市持續加杠杆，會導致越來越多的貨幣資源集中流入樓市，推高房地產市場的成交量和價格。“任何一個市場都無法只增不降，一旦房價下跌，高杠杆的房產將大幅縮水，不少購房者將面臨繼續還貸的資金壓力甚至放棄還貸，進而引發金融風險。美國次貸危機即是高杠杆作用的例證。根據金融聯合徵信中心調查，今年第2季全台房貸平均貸款利率跌到1.91%，為2011年第1季以來最低，睽違5年再現1字頭利率，同期間平均貸款成數69.12%也是過去兩年以來最高。在目前環境下，購屋族有機會取得相對優惠的貸款條件，若能善用專家法則，更會有效減輕負擔。

金融聯徵中心第2季調查顯示，以6都來看，平均核貸成數最高的是桃園市71%，台中市、台南市及高雄市也都有69%以上水準，反觀台北市不僅在6都最低，更在全台墊底，核貸成數還不到63%，次低的是新北市66.15%，意謂雙北市的購屋族必須比其他直轄市準備更多自備款，值得一提的是，桃園市不僅第2季核貸成數最高，且對照去年與前年同期均為正成長，平均貸款利率1.84%也是6都最優，形成對購屋族相對友善的環境。

桃園購屋最輕鬆雙北最痛苦

對照營建署2016年第1季的住宅資訊統計，全國貸款負擔率為35.35%，房價負擔能力等級為略低程度，房價負擔能力最高的是屏東縣、基隆市，貸款負擔率分別為21.95%、22.27%，代表償還房貸金額占家戶所得的比重較輕。其中，台北市貸款負擔率為62.24%，較上季減少4.01個百分點、較去年同期減少6.38個百分點；新北市為51.92%，較上季減少1.36個百分點、較去年同期減少3.35個百分點；而台中市、高雄市、桃園市的貸款負擔率分別為37.04%、32.03%、31.81%，購屋族的經濟壓力遠比雙北市來得小。

購屋申辦房貸前，最好有一個基本概念：「市場價格不等於銀行鑑估價」；市價指的是房屋的真實成交價格，鑑估價則是銀行業者在參考市價，並考量跌價風險後，所算出的金額。但購屋族可藉由專家意見，爭取更高貸款金額及優惠條件。

職業收入穩信用狀況佳銀行好客戶

住展雜誌企研室經理何世昌建議，帳戶裡存多一點錢，會讓銀行認定為還款能力較好、放款風險低；比較數家銀行業者，不同銀行的評估結果常有不同，或在自己有財務需求的前提下，妥善搭配銀行的理財方案。他提醒，成交價別低於區域行情且屋況不能太差，較有機會提高貸款成數，詢問不動產經紀業者有無配合的銀行，通常也有較高的房貸成數，只是要注意利率有無偏高。

資深代書說，貸款成數和個人還款能力有很大關係，銀行除了會評估申貸人的收入高低，穩定性也很重要。如果職業為公教人員或是醫師、會計師、律師等，甚至是知名企業員工，都可利用職業和銀行談貸款條件，銀行業者會盡量留住這類客戶。另一方面，即使房屋條件好，申貸人如果信用狀況不好、曾經延遲繳款，也可能被列為拒絕往來戶，例如曾有支票遭到退票，申貸就會很困難。

跨區申辦精確詢問提高可撥貸金額

全國不動產企研室主任張?勻建議，假設在新北市購屋，不一定只能向當地銀行申貸，有些銀行允許讓分行跨區承作房屋貸款。也就是說，不管在哪區購屋，全台銀行都有可能承作房貸，但由於跨區進行對保或其他工作會相對麻煩，購屋族最好盡可能多問幾家銀行，找到願意跨區承作的單位。她還說，民眾常會問「可以貸到幾成」，不過若只問成數，往往會與銀行實際撥貸的金額有所落差，容易讓購屋族在資金準備出問題，所以該問銀行「可以貸到多少錢」，請對方提出一個可撥貸的具體數字。

除此之外，鄰近捷運、交流道，附近有公車站牌等交通設施，都能為貸款條件加分，生活機能方便的區域會增加銀行的估價金額，房屋位置也會影響估價結果，門牌地址結尾為「路」者，在銀行業者眼中價值通常比「巷弄」者高。

建商提出優惠貸款方案內藏玄機

何世昌提醒，部分建案打出「保證貸X成」的廣告不要當真，銀行最終還是看個人條件審核，這種情形，購屋族要在契約中增列但書：「如果貸不到足夠成數，可無條件解約，退還買方已繳價金」，以保障自身權益。至於建商提供的前數年無息貸款，對買方是利大於弊，不過，若經濟能力實在不足，別為了無息貸款勉強購屋，否則期滿後還不出款反而麻煩。